21世纪经济报道记者唐韶葵

　　国庆黄金周 ，上海楼市交出一份冷热交织的成绩单。

　　在“沪八条 ”以及全国“8·28
”一揽子房地产政策上海细则催化下
，机构监测的一二手房网签数据同比走高 。不过记者走访多家主流房企售楼处发现，案场真实到访、成交体感和统计数据存在一定落差 ，市场并未迎来普涨普热行情，板块与项目层面的分化进一步加剧
。

　　以外环外嘉定新城的象屿金茂·满嘉为例
，项目现阶段无在售房源，仅推进三期蓄客 ，国庆假期到访仍接近300组；但同属外环外的大华旗下浦江镇某项目
，展厅仅零星客户到访。一线销售人员的反馈显示，只有区位 、产品
、定价精准匹配市场需求的楼盘能够实现热销 ，多数续销项目实际去化不及内部预期
，房企对外宣传海报与实际去化情况之间存在明显温差 。

　　同策研究院院长宋红卫援引监测数据称，今年国庆新房成交较去年有所改善 ，10月1日—6日上海新房成交1176套
，去年同期为873套。

　　二手房市场同步修复，上海中原地产统计 ，假期二手房网签1289套
，高于去年同期（2025年10月1日—10月8日）的1133套
。据中介门店业务员反馈，受假期客观因素影响 ，国庆期间的整体客户到访量不及普通周末，但看房活跃度对比去年有所提升。经过“金九”成交回暖之后
，二手房业主信心走强，房源议价空间持续收窄 ，买方谈判难度有所加大 。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进认为
，现房制度改革已经成为楼市新的营销抓手，现房销售对购房决策的锚定效应持续显现 ，逐步演变为楼盘的重要卖点
。

　　机构统计数据释放出上海国庆楼市成交修复的信号
，但一线房企营销端的实际感受更偏向“平稳 ”。

　　上海中原地产统计显示，10月1日—7日上海新建商品住宅成交面积3.46万平方米 ，较去年假期（10月1日—8日）的1.73万平方米实现翻倍增长 。

　　中海地产上海公司营销总监陆溢华对黄金周新房市场给出“平稳”的判断
。从中海联合招商蛇口打造的安澜上海来看
，第三方数据显示项目东区已推出262套房源，累计去化221套。“前期库存基本去化完毕 ，国庆主要以蓄客为主
，因此阶段性去化表现平缓，项目到访量处于预期区间 。
”陆溢华表示
。

　　象屿金茂·满嘉营销总监陈玉也有着相似体感。该项目二批次于9月底开盘近乎售罄 ，99%房源完成网签，仅两套房源客户已付首付、尚未完成网签
，国庆期间项目处于断货状态，无新增房源对外推售 。

　　即便无房可卖 ，象屿金茂·满嘉在国庆7天依旧录得300组左右客户到访
，但日均来访仅为普通周末的60%
。相较周边次新盘360组的带看量，案场热度明显回落。

　　记者走访多位房企一线营销人士了解到 ，项目到访不及预期是行业普遍现象
，也有少数项目来访同比有所提升 。尽管不少楼盘对外发布热销喜报，但多数续销项目实际成交并未达成内部目标。除降雨等外部因素外 ，“8·28”上海细则落地后
，购房者对于现房的偏好增强，置业决策趋于谨慎 ，观望情绪有所抬升
。仅有少量个案续销表现亮眼
，部分宣传大额业绩的别墅项目，真实成交仅为个位数。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦将本轮国庆行情定义为“成交修复 ” 。在他看来 ，“沪八条
”叠加“8·28”上海细则，强化了市场对于新房费用 上行的预期
。他认为
，国庆新房成交回暖并非上海个案，北京 、深圳等一线城市也同步升温 ，这是政策催化下的预期内行情。

　　卢文曦指出
，“成交修复 ”背后有两层驱动逻辑：一方面，系列政策落地托举市场基本面 ，积压的刚需、改善需求得到释放
，“沪八条
”引导交易重心向刚需及首次改善转移，自住需求成为成交支柱；另一方面 ，“8·28”细则带来更强的确定性
，推动部分购房者加快入市节奏 。

　　不过，卢文曦也提醒道 ，当前楼市回暖属于结构性行情
，大量楼盘假期成交依旧冷清
。10月市场热度能否持续，关键取决于弱势板块
、滞销项目能否实现行情修复。

　　成交回暖的表象之下 ，上海楼市的结构性分化进一步凸显 。

　　从板块表现看，冷热鸿沟清晰
。上海中原地产数据显示
，浦东新区成为成交核心板块，国庆节期间录得1.17万平方米成交 ，占全市总量近三成
，节前热盘集中入市形成的签约惯性，支撑其成交规模接近普通交易周；青浦、松江 、宝山等远郊同样保持市场韧性。与之形成对比的是 ，虹口
、黄浦核心区域成交遇冷
，国庆新房成交挂零 。自9月延续下来的市场特征显示，首次改善需求成为当前成交的核心支柱
。

　　与此同时 ，市场热度也呈现向优质央企开发项目集中的趋势。前滩的华润·沄启滨江承接陆家嘴、张江的产业人口外溢需求
，自首开以来便持续走热 。同策研究院统计，项目累计推出773套房源 ，已成交672套。建发海宸同样去化表现稳健
，推出990套房源实现664套成交，回款表现可观
。

　　对照国庆新房成交前十榜单 ，产品结构分化同样突出。单价10万元/平方米以上的高端项目仅2席，高端市场热度回落；单价3万元—6万元/平方米的刚需及刚改楼盘占据榜单半壁江山 。

　　整体来看
，实景落地 、配套兑现被认为是项目拉动到访转化的核心因素，不同区位
、定位的项目表现分化明显
。

　　据了解 ，由于品牌影响力强、产品力优质的楼盘去化仍在可控区间
，叠加“8·28 ”新规带来的房企资金沉淀周期拉长 、回款模式变化，房企普遍选取 守价保利润 ，不会轻易降价
，倾向拉长销售周期等待需求释放。反观产品迭代滞后
、取证周期较长的存量项目，部分已经开启打折促销 。业内人士预判 ，年底这部分项目或以更大力度以价换量
。

　　卢文曦分析指出
，“沪八条
”及“8·28”房地产政策上海细则落地，一方面激活积压的刚需、首改需求 ，另一方面新房制度改革强化置业确定性
，抬升市场对新房费用 上行的预期，一线核心城市同步迎来成交修复。

　　严跃进则认为 ，政策红利已集中释放，上海正式进入“择优购房 ”阶段 。国庆节楼市的回暖更多由优质项目带动
。展望后市
，10月行情能否延续，取决于弱势板块 、滞销项目能否修复 ，项目与板块的分化格局大概率延续。

（文章来源：21世纪经济报道）